隨著九月份的到來(lái)，大家都比較關(guān)心的關(guān)于房貸的問(wèn)題似乎終于有了對(duì)應(yīng)的緩解措施，本次相關(guān)部門(mén)補(bǔ)充了關(guān)于房貸的利率相關(guān)情況，我們一起去了解一下吧!下面小編帶來(lái)的存量首套住房貸款利率下調(diào)怎么回事，希望大家喜歡！
對(duì)現(xiàn)行最低首付款比例政策下限和二套住房利率政策下限進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化
8月31日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱“通知”)和《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》。
通知明確，自9月25日起，符合相關(guān)條件的存量房貸借款人，可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。降低后的存量房貸利率，依然要符合貸款發(fā)放時(shí)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策，即不低于當(dāng)時(shí)所在城市房貸利率政策下限。
《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》則涉及兩大重要調(diào)整：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套房貸款和二套房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是二套房貸款利率政策下限由不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加60個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。
節(jié)約利息支出 減輕購(gòu)房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)
接近監(jiān)管的有關(guān)人士表示，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后，購(gòu)房者財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)有明顯下降，利率平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬(wàn)億元。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元。
“前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲較快，各城市按照因城施策原則確定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限。同時(shí)，一些銀行對(duì)房貸總量實(shí)施了控制，但居民購(gòu)房熱度高、房貸申請(qǐng)量大，供需出現(xiàn)了一定的錯(cuò)配，造成當(dāng)時(shí)發(fā)放的房貸利率明顯高于政策下限，也高于銀行補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)的需要?！鄙鲜鼋咏O(jiān)管的有關(guān)人士表示。
上述人士稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求，存量房貸利率在LPR上偏高的加點(diǎn)部分可適當(dāng)下調(diào)。
“存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。”上述人士說(shuō)，存量住房貸款利率的下降還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
提供兩種調(diào)整方式
利率降低幅度有限制
本次可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類(lèi)型包括兩類(lèi)。一是原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的房貸;二是借款人當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
在調(diào)整方式上，具體有兩種路徑：既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。其中，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
“這一方面是為了維護(hù)當(dāng)時(shí)房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過(guò)程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時(shí)間不同，而導(dǎo)致利率水平有所差異等問(wèn)題?！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
那么，在兩種調(diào)整方式中，借款人應(yīng)該如何選擇?上述人士告訴上海證券報(bào)記者，從調(diào)整結(jié)果上看，由于中國(guó)人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時(shí)的當(dāng)?shù)胤抠J利率下限政策，預(yù)計(jì)這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。
可由借款人主動(dòng)提出申請(qǐng)
也鼓勵(lì)銀行批量辦理
下一步，調(diào)整存量房貸利率在具體操作層面將如何落地、借款人又應(yīng)怎樣操作?
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。
在9月25日前，銀行進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。
中國(guó)人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請(qǐng)調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進(jìn)行操作。
中國(guó)人民銀行還將指導(dǎo)利率自律機(jī)制，督促金融機(jī)構(gòu)做好貫徹落實(shí)工作，維護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。通知要求，各金融機(jī)構(gòu)要抓緊制定具體操作細(xì)則，做好組織實(shí)施，提高服務(wù)水平，及時(shí)響應(yīng)借款人申請(qǐng)，盡可能采取便捷措施，降低借款人操作成本，確保有關(guān)要求落實(shí)到位。
截至記者發(fā)稿時(shí)，建行、農(nóng)行等銀行發(fā)布了關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的公告。建行稱，將提供高效便捷的線上線下服務(wù)，按照通知規(guī)定，做好降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。農(nóng)行稱，正在積極依法有序開(kāi)展存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的準(zhǔn)備工作。后續(xù)具體事宜，將在該行官網(wǎng)、微信公眾號(hào)、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。
和二套住房利率政策下限
中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局還發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，統(tǒng)一了全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
這意味著，在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運(yùn)用個(gè)人住房貸款滿足剛性和改善性需求。
該文件還將二套住房利率政策下限由不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。這將有利于減輕居民家庭房貸成本，改善消費(fèi)預(yù)期和信心。
重磅!房貸政策重要調(diào)整
中國(guó)人民銀行上海總部，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行;國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各監(jiān)管局;各國(guó)有商業(yè)銀行，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：
為落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：
一、對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。
二、首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
三、中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。
四、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。
期待已久的住房政策重磅利好，終于落地!
8月31日晚間，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。
重點(diǎn)內(nèi)容主要包括三點(diǎn)：首先，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
其次，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。
以及，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，借款人也可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)協(xié)商變更合同約定的利率水平。
經(jīng)歷了多部門(mén)的連續(xù)發(fā)聲后，市場(chǎng)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)充滿期待。本次最新發(fā)布的政策給出了“時(shí)間表”：自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人就可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，或者新發(fā)放貸款置換存量房貸。
適用人群為2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
“近兩年大部分城市首套住房貸款利率政策下限就是當(dāng)時(shí)的LPR，因此下調(diào)空間相對(duì)有限;而2021年之前貸款的則明顯有利，由于LPR推行之初不少城市首套房都有加點(diǎn)，甚至部分商業(yè)銀行會(huì)上浮加點(diǎn)幅度，導(dǎo)致不少2021年前房貸利率高達(dá)5%以上，這類(lèi)購(gòu)房者也是當(dāng)前積極謀求提前還款的主力軍?！?8安居客研究院院長(zhǎng)張波判斷。
“整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于存量房貸的購(gòu)房者，特別是動(dòng)輒5%-6%高息的購(gòu)房者，很可能房貸能降低100個(gè)基點(diǎn)以上，但具體的影響依然需要購(gòu)房者與銀行協(xié)商?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，簡(jiǎn)單計(jì)算，大部分存量房貸發(fā)生時(shí)最低下限是4.65%，購(gòu)房者基本是按照6%左右購(gòu)房，也就是100萬(wàn)30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。
談及為何要降低存量首套住房貸款利率，央行在答記者問(wèn)中表示，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。
這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是非常罕見(jiàn)的重磅房貸政策創(chuàng)新。31日晚間，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等也火速發(fā)布公告，將依法有序推進(jìn)降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。
“當(dāng)前各大銀行存款定期利率開(kāi)始下降，普遍下降20個(gè)基點(diǎn)左右，從某種程度來(lái)講，定期存款利率的下降為存量房貸利率的下降奠定了基礎(chǔ)，即各大銀行起碼有了20個(gè)左右基點(diǎn)存量房貸利率下降的空間?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，后續(xù)各大銀行具體下降多少，根據(jù)各自情況靈活調(diào)整即可。
購(gòu)房首付比的調(diào)整也引發(fā)了極大關(guān)注，尤其是二套房首付最低降至三成，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為力度較大。
值得注意的是，此次通知提出對(duì)于“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市一視同仁。以北京為例，目前北京市購(gòu)買(mǎi)普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于60%;購(gòu)買(mǎi)非普通自住房且為第二套住房的，首付款比例不低于80%。
“如果熱點(diǎn)城市能受益于這個(gè)政策，首付比例能從40%-80%的范圍降到30%，可見(jiàn)越熱點(diǎn)城市降的幅度越大、受益更大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
“首付門(mén)檻降低，助力自住性需求入場(chǎng)。由于市場(chǎng)的供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，剛性和改善性住房需求觀望氣氛濃重，只有更為堅(jiān)決支持自住需求的政策出臺(tái)，才能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成有效扭轉(zhuǎn)?！睆埐ㄌ岬?，二套房首付最低降至三成，則將對(duì)于拉動(dòng)改善性需求積極入市起到重要推動(dòng)作用。
“首套房首付比例降低至20%，這是繼2008年之后第二次全國(guó)范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度也是算大了?！睆埡陚ブ赋?，目前一部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至20%了，影響較大的城市為一線、強(qiáng)二線，比如上海首套房現(xiàn)在首付35%，如果降低至20%，那就大幅度降低購(gòu)房門(mén)檻。
1.存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款包括哪些?
符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
2.什么時(shí)間可以申請(qǐng)?
對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人主動(dòng)向承貸銀行提出申請(qǐng)。兩部門(mén)也鼓勵(lì)銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。
3.調(diào)整方式有哪些選擇?
調(diào)整方式有兩種，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點(diǎn)幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。
4.調(diào)整幅度有多大?
具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。
以上海為例，在2019年10月參考LPR的房貸利率新政落地后，上海執(zhí)行的首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20基點(diǎn)，而從自2021年7月24日起，上海首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR+35基點(diǎn)，購(gòu)房者能獲得調(diào)整存量首套房的幅度，需要參考原貸款發(fā)放時(shí)上述下限標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)悉，本次存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)，以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)降至4.3%，每年可以節(jié)省5000多元利息。
5.申請(qǐng)新發(fā)放貸款置換存量貸款，資金用途明確
兩部門(mén)明確，申請(qǐng)新發(fā)放貸款置換存量貸款時(shí)，新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。
金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)監(jiān)管要求，對(duì)借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款等貸款的用途進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，并明確提示風(fēng)險(xiǎn)。
6.二套住房利率政策下限調(diào)整至不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)，首套不變
兩部門(mén)本次調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，其中一個(gè)重點(diǎn)是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)加20個(gè)基點(diǎn)。此前，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。去年5月15日，兩部門(mén)調(diào)整差別化住房信貸政策時(shí)，已經(jīng)將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)時(shí)二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限未進(jìn)行調(diào)整。
7.全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限將統(tǒng)一
本次調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的另一個(gè)重點(diǎn)是，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。
也就是說(shuō)，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。
即在實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%。
8.哪些城市、銀行會(huì)調(diào)整
兩部門(mén)明確，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
同時(shí)，銀行應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。