房屋帶押過(guò)戶是利好賣(mài)方的，這樣能快速將房產(chǎn)賣(mài)出并辦理過(guò)戶，那么房屋帶押過(guò)戶的流程是什么?下面給大家分享關(guān)于帶押過(guò)戶的房子價(jià)格怎么算，歡迎閱讀!
房子價(jià)格由賣(mài)方報(bào)價(jià)、買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)后綜合確定，和是否帶押過(guò)戶關(guān)系不大，和帶押過(guò)戶有關(guān)系的是買(mǎi)方新申請(qǐng)的貸款額度。
買(mǎi)方貸款購(gòu)買(mǎi)有抵押的二手房，申請(qǐng)的貸款額度應(yīng)不小于賣(mài)方原住房貸款合同項(xiàng)下的剩余貸款本息、逾期利息及其他應(yīng)還債務(wù)之和。
而貸款額度要根據(jù)房子價(jià)格、首付比例、還款能力等多方面因素綜合確定，比如：
1、房子價(jià)格100萬(wàn)、首付比例20%，那么最高貸款額度就是80萬(wàn)。
2、但由于借款人月還款額(所有負(fù)債合計(jì))不得超過(guò)月收入的50%，假設(shè)月收入5000元，其他負(fù)債合計(jì)的月還款額是1500元，那么剩下留給房貸的月還款就是1000元，逆向計(jì)算一下可以推出，現(xiàn)有還款能力下最高貸款額度不超過(guò)20萬(wàn)。
兩相比較取其低，20萬(wàn)貸款額度就是買(mǎi)方能申請(qǐng)的最高貸款額度。雖然這個(gè)貸款額度可能低于賣(mài)方原住房貸款剩余本息，但不足部分可以由買(mǎi)方自行補(bǔ)齊。
反正帶押過(guò)戶需要買(mǎi)方承貸銀行設(shè)立一個(gè)中間的資金專用監(jiān)管賬戶，用于接收買(mǎi)方支付的首付款和銀行發(fā)放的貸款資金，若貸款額度不足，則只要買(mǎi)方提高首付款，就能結(jié)清原賣(mài)方住房貸款，保證帶押過(guò)戶順利完成。
總結(jié)，帶押過(guò)戶是為了方便有抵押的二手房過(guò)戶交易，至于房子價(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方自行約定好的，簽訂完購(gòu)房協(xié)議后，才能去銀行辦理帶押過(guò)戶貸款業(yè)務(wù)。房子價(jià)格在前，帶押過(guò)戶在后，要計(jì)算的是房貸額度、房貸利息，房子價(jià)格與帶押過(guò)戶無(wú)關(guān)。
1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
2、抵押人經(jīng)抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，其抵押權(quán)依然有效。
3、如果轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)了債權(quán)數(shù)額，那超出的部分將歸抵押人所有;而若轉(zhuǎn)讓的價(jià)款未達(dá)到債權(quán)數(shù)額，則不足部分還需要由債務(wù)人清償。
提示：如果抵押權(quán)人(銀行或金融機(jī)構(gòu))不同意變更，那買(mǎi)賣(mài)雙方只能就達(dá)成的產(chǎn)權(quán)變更協(xié)議到公證處進(jìn)行公證。
然后由買(mǎi)方交付資金把房子抵押貸款剩余款項(xiàng)還清(若資金不足，也可以找擔(dān)保公司擔(dān)保把余款付清)。
待付清銀行貸款后拿回房屋他項(xiàng)權(quán)證，再到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)辦理解押手續(xù)，等房子解除抵押登記后就可辦理過(guò)戶。
二手房帶押過(guò)戶有條件限制。二手房帶押過(guò)戶需要滿足四個(gè)條件：一是房子是個(gè)人產(chǎn)權(quán);二是只能有一次抵押，二抵的不行;三是房子的貸款是商業(yè)按揭貸款;四是買(mǎi)方必須是全款或者純商貸、組合貸款，純公積金貸款暫時(shí)不行。
二手房帶押過(guò)戶的流程
1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
2、買(mǎi)方、賣(mài)方、第三方平臺(tái)(如有)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，約定在買(mǎi)方貸款銀行抵押權(quán)首次登記完成后，從資金監(jiān)管賬戶直接將房款劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃轉(zhuǎn)至賣(mài)方個(gè)人銀行賬戶。
3、買(mǎi)方向貸款銀行申請(qǐng)二手房貸款，并提交相關(guān)材料。
4、銀行審核通過(guò)后，簽訂借款合同，并辦理抵押登記等手續(xù)。
5、銀行將貸款發(fā)放至資金監(jiān)管賬戶，并通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶手續(xù)。
6、辦理轉(zhuǎn)移、抵押“雙預(yù)告”登記，買(mǎi)賣(mài)雙方配合銀行線上申請(qǐng)，登記完成后銀行先行放款。
7、公積金貸款、銀行商業(yè)貸款、組合貸款均可實(shí)現(xiàn)。
8、買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，抵押預(yù)告登記同步自動(dòng)轉(zhuǎn)為本登記。由公證機(jī)構(gòu)設(shè)立提存賬戶，配合完成雙方交易，保障交易安全。
9、賣(mài)方歸還貸款，解除抵押。還貨自動(dòng)到帳，在線解除抵押，房產(chǎn)權(quán)益無(wú)憂。
根據(jù)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，因地制宜，確定“帶押過(guò)戶”模式。在實(shí)踐中，主要形成了三種“帶押過(guò)戶”的辦理模式：
1、新舊抵押權(quán)組合模式。通過(guò)借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記與舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。
2、新舊抵押權(quán)分段模式。通過(guò)借新貸、過(guò)戶后還舊貸，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時(shí)點(diǎn)和方式等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權(quán)首次登記等，賣(mài)方貸款結(jié)清后及時(shí)辦理舊抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。
3、抵押權(quán)變更模式。通過(guò)抵押權(quán)變更實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”。買(mǎi)賣(mài)雙方及涉及的貸款方達(dá)成一致，約定抵押權(quán)變更等內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。
1、產(chǎn)權(quán)清晰
產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致;搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì);產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符;驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。
2、產(chǎn)權(quán)的完整性
確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。
3、房屋質(zhì)量
觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料。看房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò);是否有私建部分;是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等;牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。
4、居住空間
觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理;是否適合居住;活動(dòng)空間大小等。
5、裝修配置
看原房屋裝修的水平、程度如何;確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象;電話線、寬帶的安裝是否完備等。
第一步：貸款咨詢
借款申請(qǐng)人到原商貸銀行咨詢，領(lǐng)取《個(gè)人住房公積金轉(zhuǎn)貸資料夾》，按要求填寫(xiě)完畢，并連同以下資料一同提交原商貸銀行。
第二步：提交申請(qǐng)
1、借款人及賣(mài)方夫妻雙方身份證、戶口簿原件及復(fù)印件;
2、婚姻狀況證明原件及復(fù)印件(單身證明由民政部門(mén)出具);
3、原商貸所購(gòu)房屋的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》原件及復(fù)印件;
4、辦理原商貸的《借款抵押合同》原件和《商品(經(jīng)濟(jì))房購(gòu)銷(xiāo)合同》或《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》復(fù)印件
5、由管理中心認(rèn)可的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的《房屋估價(jià)報(bào)告書(shū)》(二手房商貸轉(zhuǎn)公積金貸款);
6、房屋產(chǎn)權(quán)共有人出具經(jīng)公證的同意抵押的具結(jié)書(shū);
7、管理中心和受托銀行要求提供的其他證明材料。
第三步：貸款受理
1、受托銀行與借款申請(qǐng)人進(jìn)行面談，審核其提交的申請(qǐng)資料;
2、查詢并打印借款人及配偶的《個(gè)人信用報(bào)告》，審核夫妻雙方個(gè)人信用情況、房貸情況;
3、受托銀行通過(guò)房產(chǎn)部門(mén)對(duì)借款申請(qǐng)人進(jìn)行“家庭住房信息查詢”;
4、對(duì)符合貸款條件的借款人，受托銀行在公積金系統(tǒng)中進(jìn)行貸前試算，根據(jù)試算結(jié)果和還貸能力，與借款人商議確定貸款額度、期限、利率以及還款方式;
5、受托銀行在公積金系統(tǒng)中進(jìn)行初審，初審未通過(guò)的，及時(shí)通知借款人并告知原因。
第四步：簽訂合同
借款申請(qǐng)人與原商貸銀行簽借款(抵押)合同;同時(shí)在銀行指引下與管理中心指定的擔(dān)保公司簽訂擔(dān)保合同。
第五步：預(yù)存資金
借款申請(qǐng)人將原商貸余額與轉(zhuǎn)貸的差額部分，用自有資金存入轉(zhuǎn)貸銀行開(kāi)立的存款專戶，用于提前結(jié)清原商業(yè)貸款。
第六步：貸款發(fā)放
管理中心發(fā)放貸款資金，由轉(zhuǎn)貸銀行通知轉(zhuǎn)貸借款人將公積金貸款資金和借款人預(yù)存資金同時(shí)結(jié)清原商業(yè)貸款。
第七步：辦理抵押
由擔(dān)保公司代為辦理原商業(yè)貸款房產(chǎn)抵押注銷(xiāo)手續(xù)，并辦妥轉(zhuǎn)公積金貸款抵押登記手續(xù)(此程序由擔(dān)保公司辦理)。